HKMO: KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞTE YURTTAŞ YİNE MAĞDUR

KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞTE YURTTAŞ YİNE MAĞDUR

  634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 23 Haziran 1965 tarihinde kabul edilmiş, Ocak 1966 da yürürlüğe girmiş ve günümüze değin bazı değişikliklere uğramıştır. 2007 yılında ise kapsamlı değişiklik yapılmış ve Kat Mülkiyetine geçiş için zorlayıcı hükümler getirilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunu yürürlüğe girmeden önce kentleşme sürecinin taşınmaz mülkiyetine irtifak hakkı şeklinde dayattığı, bir yapının değişik bölümlerini bağımsız tasarruf edinme olanağını vermek amacıyla irtifak hakkı biçiminde uygulanmakta olan sistemi, taşınmaz hukuku kurallarına uygun ve bu kurallarla bağdaşabilir duruma getirmiştir.

Kat irtifakı, bir parsel üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri (daire, dükkan, depo, büro vb.) için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kanun hükümlerine göre kurulan ve tapuda tescili yapılan irtifak (kullanım) hakkı olarak ifade edilebilir.

Kat irtifakı ve kat mülkiyetine bağlı verilen tapuyu yurttaşın ayrıntılı biçimde irdelemesi beklenmektedir. Yurttaş devletin verdiği tapuyu yine devletin güvencesinde gördüğünden ayrıntılarla ilgilenmez ve ilgilenmek zorunda da değildir. Öte yandan kat irtifakına göre aldığı taşınmaza "yapı kullanım izin belgesi" verilmediğinde yapının kaçak konumuna gireceğini, kaçak yapının kat mülkiyetine geçemeyeceği gibi elektrik, su, telefon vb. hizmetlerinin normalde imar yasası hükümlerine göre alamayacağını sonradan öğrenir. Yapı kullanım izin belgesi için Belediye/Valilik tarafından istenilen Sosyal Sigortalar Kurumu (SSK) ilişiksiz belgesinden binayı yapan müteahhidin değil de maliklerinin sorumlu olduğunu, müteahhit tarafından çalıştırılan işçiler adına yatırılması gerekli SSK prim borçlarından kendisinin sorumlu olabileceğini ise hiç düşünmemiştir bile. Bu ve benzeri sorunlar çoğaltılabilir.

Diğer taraftan inşası tamamlanan binaların ölçümü yapılarak kadastro paftasına işlenmediğinde hem kadastro paftasında hem de tapu kütüğünde ilgili parsel boş görülmekte ve güncel durumu yansıtmamaktadır. Mülkiyet durumunu gösteren belgeler güncel değilse iktisadi ve sosyal yapının yanında her türlü mühendislik projelerin uygulanmasında ve kent bilgi sistemlerinin kurulmasında sağlıklı adımların atılamayacağı ve çözümü güç sorunlarla karşılaşılacağı bilinmektedir.

Kat mülkiyetine geçiş süreci özetle, anagayrimenkul üzerinde yapılacak yapılar için imar planı ve imar durumuna göre gerekli mühendislik projeleri (mimari, statik, elektrik, aplikasyon projesi vb.) yaptırılıp inşaat ruhsatı alındıktan sonra;

İki yıl içerisinde inşaata başlanılması ve beş yıl içerisinde yapının bitirilmesi,

Tapu Planları Tüzüğü ve mimari projeye göre yönetim planı ve kat irtifakının kurulması ve tapu tescilinin yapılması,

Sosyal Sigorta Kurumunda ilgili parsel üzerinden işçilik dosyasının açtırılması ve prim bedellerinin müteahhit tarafından ödendiğinin takip edilmesi,

Yapılmakta olan yapının her aşamasının Belediye/Valilikler tarafından kontrol edilmesi, yapı ruhsatı ve ekleriyle ilgili projelerine uygunluğunun sağlanması ve ilgili kontrol belgelerinin (temel, subasman, çatı, demir vb.) düzenlemesinin takip edilmesi,

Sosyal Sigortalar Kurumundan işçilik dosyasına ilişkin SSK prim borcu olmadığına dair ilişiksiz belgesinin alınması, her bağımsız bölüm için zorunlu Deprem Sigorta Poliçesinin yaptırılması,

Belediye/Valiliklerden yapı kullanım izin ( iskan ) belgesinin alınması ve Kadastro Müdürlüklerine başvuru yapılarak cins tahsisi değişikliğinin yaptırılması ve bu belgenin alınması,

Vergi Dairesinden vergi ilişiği olmadığına dair alınan belge ile birlikte Tapu Sicil Müdürlüğüne başvuru yapılması,

Tapu Sicil Müdürlüğünce Kat Mülkiyeti Kütüğüne gerekli tescil işlemlerinin yapılması ve her bir bağımsız bölüm için Kat Mülkiyeti Tapusunun verilmesi, şeklinde yerine getirilir.

Ülkemizde yaklaşık 20 milyon civarında bulunan konut sayısı ile kentsel yerleşimlerde ruhsatlı konut oranının %60 düzeyinde olduğu ve kat mülkiyetine geçiş oranının yüksek olmadığı, yapı kullanma izin (iskan) belgesi almamış yapıların yoğun olduğu, bu durumdaki binalarda SSK borçlarının büyük meblağ tutması ve ruhsat yenileme ücretlerinin belediyeye gelir sağlama adına yüksek tutulması yurttaşı bir hayli zora sokmaktadır.

Bu süreçte vurgulanması gereken en önemli konu ise plan, proje ve ruhsat eklerine aykırı artan yapılaşma öne sürülerek bir imar affı sürecini yaratacak girişimlerden, popülist yaklaşımlardan uzak durulmasıdır. Siyasi iktidarlarca bugüne değin onbeş‘in üzerinde imar affı çıkartılmış, kente karşı işlenen suçlar af edilerek kaçak yapılaşma teşvik edilmiş ve kentlerimiz kentleşme olgusundan yoksun bırakılmıştır. Çağdaş ve gelişmiş ülkelerdeki kentleşmeye bakıldığında, ülkemizde imar affı çıkartan siyasal iktidarların kente ve ülkeye ne kadar kötülük ettiklerini ve geleceğimizi nasıl karattıkları daha açık görülebilmektedir.

Yasanın yürürlüğe girdiği 28.11.2007 den önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alınmış bulunan gayrimenkullerde 28.11.2009 tarihine kadar kat mülkiyetine geçilmesi zorunlu kılınmış, bu işlemleri tamamlamayan kat irtifak sahiplerine bin Türk Lirası İdari para cezası verilmesi hüküm altına alınmıştır. Tahakkuk eden vergi, resmi harçlar ise cezasız alınacaktır. Yasanın yürürlüğe girdiği tarihten sonra belirtilen işlemleri tamamlayanların en geç bir yıl içerisinde kat mülkiyetine geçmeleri gerekmektedir. Aksi halde bu durumda olanlara da bin Türk Lirası İdari para cezası verilecektir. Görüldüğü üzere yine yurttaş cezalandırılmaktadır.

Söz konusu yasada getirilen para cezası tartışmalı bir konu olup hatalı bir yaklaşımdır ve kaldırılmalıdır.

Anagayrimenkulda cins tahsisi mutlaka yapılmalı ve yapı kullanma izin belgesi alınmasından önce bu işlem tamamlanmalıdır. Dolayısıyla Belediye / Valilikler yapı kullanma izin belgelerinin bir nüshasını tapu siciline göndererek daha önce tapu siciline kayıt edilen kat irtifakına göre Tapu Sicil Müdürlükleri resen kat mülkiyetine geçiş işlemlerini tamamlamalıdırlar. Bu işleyiş ise hem yurttaşların tapu sicil müdürlüklerinde yığılmalarını ve zaman kaybını önleyecek hem de yurttaşına hizmet eden kurumsal işleyişin önünü açacaktır.

Yapı kullanım izin belgesi alınmasında gündeme gelen SSK ilişiksiz belgesine ilişkin işçilik dosyası ve diğer borçların tahsilinde, gerekli yasal düzenleme yapılarak yapım işini yüklenen müteahhidin sorumlu olması sağlanmalı ve yurttaşın mağduriyeti önlenmelidir.

Belediyeler yapı ruhsatı, planı ve projelerine ilişkin yenileme, kontrollük, onama vb. işlemlerde aldıkları aşırı yüksek ücretleri mutlaka aşağıya çekmelidirler. Kamu hizmeti veren merkezi ve yerel yönetimler kendilerini ticari şirket, yurttaşı müşteri ve ülkeyi pazar olarak görmemelidirler.

Odamızca konuya ilişkin detaylı bir raporu hazırlanmış ve kitaba dönüştürülmekte olup, Kamu Kurum /Kuruluşları ve kamuoyu ile paylaşılacaktır.

Saygılarımızla

TMMOB

HARİTA VE KADASTRO MÜHENDİSLERİ ODASI

Mayıs 2009