TMMOB "SİYASET MEYDANI" PROGRAMINDA "MORTGAGE" ÜZERİNE GÖRÜŞ BİLDİRDİ

TMMOB Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Soğancı şunları belirtti:

Barınma hakkı, bir insanlık hakkıdır. Sosyal devlet anlayışının hüküm sürdüğü ülkelerde de siyasal iktidarların yurttaşları konut edindirme girişimlerinde bulunması da en doğal davranış olacaktır. Konutların kurallarına uygun ve nitelikli, kentlerin planlı olması da merkezi ve yerel iktidarların en önde gelen sorumluluklarındandır. Siyasal iktidarın insanımızın yararına düzenlemeleri de yapması en önemli görevidir. Bunlar hepimiz tarafından söylenebilecek genel doğrular.

Ancak bu gün tartıştığımız ve konuşmalarda yurtdışı örnekleri göz önüne alınarak kısaca "mortgage yasası" olarak tanımlanan bu yasanın, "barınma hakkının düzenlenmesi ya da "kira öder gibi ev sahibi olma" sözleri ile uzaktan yakından bir ilgisi yok.

Konuştuğumuz yasa tasarısının adı: Konut Finansmanı Sistemine ilişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Tasarısı... Elimizdeki metne göre otuzaltı maddede toplanmış olan bu tasarı bir finans tasarısı. Bir piyasa tasarısı. Bir ipotek tasarısı. Bu tasarı ile, İcra İflas Kanununda, Sermaye Piyasası Kanununda, Tüketicinin Korunması hakkında Kanunda, Finansal Kiralama Kanununda, Kurumlar Vergisi Kanununda, Gelir Vergisi Kanununda, Gider Vergisi kanununda, Harçlar Vergisi Kanununda değişiklik yapılıyor. Adı geçen kanunlarda bazı maddeler ya çıkarılıyor, ya da bazı madde eklemeleri yapılıyor. Açıkçası tasarı, tümüyle piyasa düzenlemelerini içeriyor.

Konut finansmanına yönelik piyasa düzenlemelerini içeren bu yasa tasarısının maddeleri, TMMOB‘yi birinci dereceden ilgilendirmiyor. Ama yasa tasarısının "genel gerekçesi"ne baktığımızda bizi şaşırtan bazı cümleleri görüyoruz. Genel Gerekçe‘de şunlar var: "....Konut finansmanı sorununun çağdaş finansal yöntemlerle çözümü, konut sahipliğinin arttırılmasının getirdiği olumlu sosyal etkilerin yanı sıra, ekonomik kalkınmaya ve planlı kentleşmeye de olumlu etkilerde bulunacaktır. ... Ülkemizde kaçak yapılaşma, niteliksiz konut üretimi, plansız kentleşme, kayıt dışılık, kiraların yüksekliği gibi konular gayrimenkul sektörü ile ilgili olarak yaşanan önemli sorunlardır. Ülkemizde mevcut konut stokunun yarısından fazlası ruhsatsız konutlardan oluşmaktadır. Süregelen iç göçler sonucunda büyük şehirlerde kaçak yapılaşma ve plansız kentleşme önemli bir sorun haline gelmiştir.Konutların çoğunluğunun kaçak olmasının yanı sıra yaklaşık yüzde kırkının tadilat ve tamire ihtiyacı bulunmaktadır. Konutların güçlendirilmesi önemli bir ihtiyaç olarak karşımıza çıkmaktadır. ......... Ülkemizde oluşturulacak konut finansmanı sistemi tasarruf sahipleri ile konut alıcıları arasında köprü vazifesi görerek, konut alıcılarının daha yaygın bir şekilde ve daha uygun koşullarla borçlanabilmesini sağlayacaktır. Bu temel fonksiyonun yanı sıra, geliştirilecek konut finansmanı sistemi gayrimenkul sektörü ile ilgili olarak yaşanan ve yukarıda sıralanan sorunların çözümüne yardımcı olacak, finansal piyasaların gelişmesini ve inşaat sektörünün canlanmasını sağlayarak, ekonomik kalkınmaya katkıda bulanacaktır....İpotek finansmanı kuruluşları tarafından getirilecek standartlar kaçak yapılaşmayı ve niteliksiz konut üretimini azaltması beklenmektedir..."

TMMOB, "Bir finans düzenlemesi ile; kaçak yapılaşmanın, niteliksiz konutun, plansız kentleşmenin nasıl düzeleceğini gerçekten merak etmektedir."Aslında, bir finans, bir piyasa düzenlemesi olan bu yasanın gerekçesinden bu sözler çıkarılmalıdır. TMMOB bu sorunların, ülkenin gerçeklerine ve bilimin ve tekniğin ışığında düzenlenecek gerçek bir yapı denetimi yasası ile planlama ve imar yasası ile afet yasası ile ve tüm bunların bütünlükçü bir anlayışla yapılacak düzenlemeleri ile üstesinden gelinebilecek sorunlar olduğunu ifade etmektedir. Yoksa piyasa düzenleme yasaları ile bu sorunlar asla çözülemez.

ODTÜ İktisat Bölümü‘nden Dr. Işık Erol‘un "Türkiye"de Konut Finansman Sektörü: Emlak bankası‘nın Memur Maaşı Endeksli Mortgage Kontratı" başlıklı bir çalışması, bir sunumu var elimde. Sayın Işık‘la tanışmadık. Kendisine saygılar sunarım. Sunumunun "Mortgage Nedir?" başlıklı bölümünde şunlar var: "Mortgage gayrimenkul ile garanti/teminat altına alınmış uzun dönemli gayrimenkul kredisi anlamına gelir. Mortgage, gayrimenkul kredisi alan tüketicinin banka tarafından belirlenen aylık ödemeleri yerine getireceğine dair imzaladığı ipotekli kredi sözleşmesidir. Dilimize "ipotekli gayrimenkul kredisi" olarak çevrilen mortgage sisteminde, tüketici borcunu ödemekte gecikir ya da ödemez ise krediyi veren kuruluş ya da banka ipotek altında bulunan gayrimenkulu geri alma hakkına sahiptir. Gayrimenkul, kredi kontratının en büyük güvencesi durumundadır." Sayın Işık;"mort (dying) ve gage (commitment) : Ölümlü kontrat" diye tanım yapmış. Ancak bir hoşluk olmuş: Elime ulaşan metinde, İngilizce karakterli print alınca ölümlü kontrat ifadesindeki "ö" ve "ü" deki noktalar düşmüş ve mortgage: olumlu kontrat olmuş. Ülkemizde de mortgage konusundaki tartışmalar olumlu kontrat - ölümlü kontrat tanımları arasında şekillenecektir. Ve bu kontratın olumlu mu, ölümlü bir kontrat mı olduğu her kesin durduğu noktaya göre değişecektir. TMMOB "ölümlü" diyen taraftadır.

9 Aralık 2005 tarihli Merkez Bankası bülten verilerine baktığımızda şunları görüyoruz. Şu anda yürürlükteki mevzuatlar çerçevesinde bankalar ipotek karşılığı kredi veriyorlar. Henüz tartıştığımız tasarı yürürlükte değil. Yıllık faiz oranları da %1 civarında. Bülten verilerinde 2004 yılında tüm bankalarca verilen toplam konut kredisi 2.6 katrilyon. Bu rakam 2005 yılı için, (2005 in 11. ayının 25inde) 11.3 katrilyon olmuş. Bir bilgiye göre de 2005 de kredi geri ödememesi şimdiden %14 e ulaşmış. Sigorta şirketlerinin aktiflerinin 9.8 katrilyon olduğu ülkemizde belki şimdiden BDDK nın duruma el koyması gerekiyor. Bu rakamlarla, işin şimdiden yurttaşlar açısından bir faciaya doğru gittiği anlaşılmıyor mu?

Tasarının 15. maddesi çok ilginç. 2499 sayılı Sermaye Piyasası kanununa bir ekleme yapılıyor. Bu ekleme ile yarım sayfalık bir metinle bir meslek kuruluşu oluşturuluyor: "Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği". Anayasanın 135. maddesinde belirlenmiş, (TMMOB gibi), kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşu oluşturuluyor ve bununla gayrimenkul değerleme lisansına sahip olanlara bu birliğe üye olmak zorunluluğu getiriliyor. Bir meslek birliğinin "yarım sayfalık" yasa maddesi ile oluşturulması bile konunun ne kadar gayri ciddi ele alındığının bir göstergesidir. Neden? Bu şekilde bir ipotek olayında en önemli görev, borcunu ödeyememe durumuna düşen yurttaşlar açısından değerleme uzmanları‘na düşecektir de ondan. Bu işi yapacak olanların hukuki sorumlulukları mutlaka yasada ayrıntılandırılmak durumundadır. Aslında halen de işlemekte olan bu meslek, ne yazık ki, ülkemizde yeterli ve gerekli bir düzenlemeye sahip değildir. Bu alan SPK nın 35 numaralı tebliği ile düzenlenmeye çalışıldı. Bu tebliğde "Değerleme Uzmanı: Bir gayrimenkul, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkula bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından istihdam edilen, şirketin faaliyet konusunu yakından ilgilendiren inşaat mühendisliği, harita ve kadastro mühendisliği, işletme, ekonomi, mimarlık ve şehir ve bölge planlaması gibi alanlarda asgari 4 yıllık üniversite mezunu ve gayrimenkul değerlemesi alanında da en az 3 yıl tecrübesi olan ve kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kendilerine değerleme uzmanlığı verilen kişilerdir." Sermaye Piyasası kurulu 14.06.2004 de yeni bir tebliğ ile değişiklik yaptı: "Tebliğ hükmünde yer alan tanım çerçevesinde, gerekli başvuru koşullarını taşımaları halinde ve bölümü ne olursa olsun 4 yıllık üniversite mezunu olmak şartıyla her alandaki meslek gruplarına mensup kişilerin sınava girmesi mümkündür." Kısacası düzenlemeler sorunludur. Sorularla ve sorunlarla doludur.

TMMOB‘nin 15.07.2005 tarihinde gerçekleştirdiği "Bilirkişilik, teknik müşavirlik, hakemlik, eksperlik" isimli atölye çalışmasında bir değerleme uzmanı şunları söylemişti: "....Değer kavramı tamamen hangi açıdan baktığınıza bağlı bir olay. Ben bir dosyaya gidiyorum, mesela banka için çalışıyorsam, gerçek değer 100 ise, banka için onun değeri 90 veya 80 dir. Çünkü banka gayrimenkul ticareti yapmaz. Gayrimenkulu minimum sürede nasıl nakde çeviririm diye düşünür. O bakımdan da tabii ki, onun için değer, gerçek piyasa değerinin altındadır. Siz ne kadar az yazarsanız, banka için siz o kadar iyi uzmansınız. Ama mal sahibi kredi alacaksa, değer 110 dur, 120 dir. Çünkü malı ne kadar değerli olursa o kadar fazla kredi alacaktır. Gerçek nedir? 80 veya 90 mıdır? 110 veya 120 midir? Bu tamamen nereden baktığınıza bağlı. O yüzden "değer" kavramı çok ilginç bir kavram ve burada "tarafsızlık" kavramı çok önemli bir hale geliyor...." Evet, bu alan ülkemizde tanımlı bir alan değildir. Bu tasarıda mutlaka ayrıntılı bir düzenleme yapılmalıdır. Yoksa sonuçta olan, kredi alan yurttaşlara olacaktır.

Yasa gerekçesinde "Kaçak yapılaşma önlenecek" diyor. Siyasal iktidar hiç de inandırıcı değil. Plan ve Bütçe Komisyonu‘nda önceki gün görüşülerek kabul edilen 2006 Yılı Merkezi Yönetim Bütçe Kanunu Tasarısına, AKP milletvekillerinin verdiği "kaçak yapılara elektrik, su, doğalgaz aboneliği affını" içeren düzenleme eklendi. Önergeye göre 12 ekim 2004 den önce yapılmış olup kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılara yol, su, elektrik, telefon, kanalizasyon, doğalgaz gibi altyapı hizmetlerinin birinin veya birkaçının götürüldüğünün belgelenmesi halinde, kullanma izni alınıncaya kadar geçici olarak su veya elektrik bağlanabilecek." Bu anlayışla hareket edebilenlerin "kaçak yapılaşmayı bu piyasa yasası engeller." demeleri ne kadar gerçekçidir?

Ülkemizde konut piyasası ile ilgili birkaç rakam vermek gerekirse, toplam konutların %55 i ruhsatsız/izinsizdir, ev sahipliği oranı %60 lar seviyesindedir, her yıl 300.000 yeni konut ihtiyacı ortaya çıkmaktadır, konut stokunun %60 ını 20 yaşın üstündeki konutlar oluşturmaktadır, konutların %40 ının tadilata ihtiyacı bulunmaktadır. Konut alımlarının %1 den daha azı finansman sistemi yoluyla fonlanmaktadır, Konut kredilerinin 2004 yılı itibarı ile GSYİH‘ya oranı %0.5 dir.Bu oran ABD‘de %53 olup, AB üyesi ülkelerin ortalaması ise %39 dur. Şimdiki durumda banka konut kredileri TL veya döviz üzerinden sabit faizli kredi verilebilmektedir. 1Kredi/ev değeri"oranı maksimum %75, "aylık ödeme/gelir" oranı %50 dir. En üst %10-15 lik gelir grubuna hitap edebilmektedir.

Şimdi tartışılan tasarıdaki "ipotek finansmanı sistemi için gerekli altyapı" tartışmalarında da; icra-iflas takip prosedürünün iyileştirilmesi gerektiği, ipotekli menkul kıymetlerde yeni düzenleme gerektiği, tüketiciyi koruma kanununun iyileştirilmesi gerektiği, kredi standardizasyonunun, tapu sigortasının, ipotek sigortasının eksik olduğu ifade edilmektedir. Özetle bu modelin teknik altyapısı bile tümüyle hazırlıksızdır. Savunucuları da ipotek finansmanı sisteminin başarısı için gerekli önkoşullar içinde de; makroekonomik istikrar, düşük ve istikrarlı faiz oranları, hukuki altyapı (kredi açılması, devri, menkul kıymetleştirilmesi ve takibi aşamalarının düzenlenmesi), teknik altyapı (tapu sicili, bankalar, ikincil kuruluşlar), ivme kazandıracak ve sistemi tetikleyecek güce sahip öncü bir kuruluş, vergi teşvikleri sayılmaktadır. Kısacası uydurulan gömlek bünyeye dar gelmektedir.

Hazırlayıcıları bile tasarıya şimdi karşı çıkmaktadır: Sermaye Piyasası Kurulu Başkanının konuşması, 18 Aralık 2005 tarihinde Hürriyet gazetesinde Çiğdem Toker‘in köşesinde şöyle aktarılıyor: Bu vadeyle mortgage olmaz: Mortgage yasa tasarısını hazırlarken belirledikleri iki amacın da önerilerin metinden çıkarılması nedeniyle gerçekleşmediğini söyleyen Cansızlar, şöyle konuştu: Sosyal amacımız matrahtan indirimin sağlanmasıydı, bu mümkün olmadı. Diğer taraftan stopaja tabii olmayan Euroband gibi riski sıfır kağıt önerisi getirmiştik, bu da metinden çıktı. Vadeler çok kısa. Mevcut vade ve tasarruflarla 15-20 yıllık konut kredisini finanse edemezsiniz."

Mortgage bir kredi yöntemi değildir. Her ailenin ödemek zorunda olduğu paranın banka kontrolünde harcanması demektir. Bir borçlandırma yöntemidir. Sosyal devlet olgusunun yaratması gerektiği barınma hakkının sağlanması yöntemi değildir. Dar gelirli, küçük esnaf, işçi, kamu çalışanı bu sistemle borçlandığında başına iş alacaktır. Borcunu ödeyemeyenin durumu fevkalade kötü olacaktır. Ödememenin sigortası yoktur. Bu bir "yaşamı ipotekleme" yöntemidir. Korkarım, bankerzedelerden, bankazedelerden, bankakartızedelerden sonra şimdi de morgıçzedeler oluşacaktır.

Bu tasarının genel gerekçesinden "kaçak yapılaşmanın, niteliksiz konutun, plansız kentleşmenin düzeleceği" sözleri mutlaka çıkarılmalıdır. Kaçak yapılaşma, niteliksiz konut, plansız kentleşme TMMOB‘nin görüşlerinde ayrıntılı bir şekilde belirlenmiş, gerçek yapı denetimi yasaları ile, gerçek imar ve kentleşme yasaları ile, gerçek afet yasaları ile, gerçek belediyeler yasası ile ve tüm bunların bütünlükçü bir anlayışlarla ele alınmasında düzelebilir. Siyasal iktidar bunu mutlaka göz önünde bulundurmalıdır.yapı denetimi ve kent planlama anlamında yasal düzenlemelerin bilimin ve tekniğin ışığında düzenlenmediği bir durumda soruna bu tip piyasa düzenlemeleri ile yaklaşmak en basit deyimle sosyal devlet anlayışı ile bağdaşmaz. Rantın ve spekülatif hareketlerin egemen olduğu ve öne çıkarıldığı bir düzenlemede bu sorunlar çözülemez.

Bu tasarı ile bazılarının söylediği "kira öder gibi ev sahibi olunacak" sözü tümüyle bir aldatmacadır. Bu tasarı varsılın daha fazla varsıl olmasını getirecek bir piyasa düzenlemesidir. Yoksa asgari ücretin açlık sınırında olduğu, işsizliğin çığ gibi büyüdüğü ve bir işte çalışmayı ne kadar sürdürebileceğinin endişesini taşıyanlar bu tasarı ile ev sahibi olamayacaklardır. Başlarına ayrıca iş almak istemiyorlarsa, zaten bu sisteme de girmemelidirler. Bu paralı olanın bir ev sahibi daha olma projesidir.

Sermayenin küreselleştiği, neoliberalizmin tüm gözeneklere hükmettiği günümüzde yapılan bu düzenleme bir rantın daha önünü açacaktır. Bu tasarı ile toplumun, kentlerin ve ülkemizin geleceğinin kaygıları değil, daha çok ranta sahip olma kaygıları öne çıkmaktadır. Bu tasarı böyle algılanmalıdır.